В этом посте рассмотрим актуальную аналитику и события на рынке недвижимости на начало сентября 2024 г. Речь пойдет об объемах выдачи ипотеки в августе, прогнозах до конца 2024 г. и влиянии почти исчерпанных лимитов по льготным программам ипотеки на прогноз, а также о ценах на недвижимость и динамике продаж.

Выдачи ипотеки в августе немного подросли

Напомним, что в июле выдача ипотеки снизилась на 54% м/м. Причины были следующие: завершение массовой льготной программы ипотеки, приостановка семейной ипотеки для обновления условий и пересмотр условий по ИТ-ипотеке. По предварительным данным «Дом.РФ», в августе выдача ипотеки выросла на 5% м/м, до 375 млрд руб. Результат оказался ниже уровня 2021 г. (докризисного) на 15% и ниже уровня 2023 г. (высокой базы) на 56%.

Доля льготной ипотеки в выдачах составила 52% и остается на низком уровне из-за высоких ставок по сравнению со средним уровнем в 2П 2023 — 1П 2024 гг. (71%). То есть спрос на льготную ипотеку находится ниже возможного уровня в текущих условиях (60-65%) и пока не восстановился.

Как известно, 1 июля отменили массовую льготную программу ипотеки, которая в 1П 2024 г. составила 23,6% от выдачи всей ипотеки (в деньгах). В этом посте рассмотрим итоги ее реализации, а также оставшиеся программы ипотеки с господдержкой (в 1П 2024 г. доля от всех выдач составила 45%).

Итоги массовой льготной ипотеки

«Льготная ипотека» была запущена в 2020 году как антикризисный инструмент поддержки (в пандемию) спроса и предложения на рынке недвижимости. В общемировой практике такой инструмент — чаще краткосрочная мера поддержки (до года), чтобы не произошло перекоса на рынке. Первоначально льготная программа так и задумывалась: на срок до 7 месяцев, но впоследствии неоднократно продлевалась с измененными параметрами, исходя из макроситуации.

Основные тезисы:

— С 2020 года программой воспользовались 1,6 млн человек, взяв ипотеку на 6 трлн руб. За весь период действия программы её доля в выдачах составила около 23,7% (в 1П 2024 г. сохранилась на среднем уровне) от всей ипотеки в деньгах. Основная часть кредитов пришлась на европейский регион России (63%), что обусловлено региональной структурой строительства.

Недавно завершились две ипотечные программы с господдержкой: семейная и льготная. Семейную ипотеку власти собираются продлевать, но с некоторыми корректировками, чтобы выдавать ее более адресно в регионах и малых городах. Пока новые условия находятся в стадии проработки. Льготная ипотека, по мнению ЦБ, исчерпала себя (к тому же она стала практически недоступной в столичных регионах на фоне снижения лимита по кредиту до 6 млн руб.).

В этом посте рассмотрим, как повлияет на рынок отмена льготной ипотеки, что будет со спросом, предложением и ценами на первичном рынке недвижимости.

Умеренное снижение спроса ожидаемо

Программы с господдержкой играют большую роль в ипотечном кредитовании и на рынке жилья — их доля в выдаче в последнее время составляет больше 75%. Внутри выдач ипотека с господдержкой разбивается следующим образом: 50% по «Семейной ипотеке», 31% по льготной ипотеке и оставшаяся доля (19%) приходится на ИТ-ипотеку, «Дальневосточную и арктическую» (по данным за январь-май 2024 г.). То есть порядка 23% в спросе на первичном рынке занимает льготная ипотека.

Рынок недвижимости в России по итогам 2023 года показал сильный рост (на 62% г/г увеличился объем рынка в рублях). Основными сегментами-драйверами стали новостройки и индивидуальные жилищные строительства (ИЖС), для которых действуют программы ипотеки с господдержкой. В этом посте рассмотрим, с чем это связано, и поделимся нашими ожиданиями на текущий год.

Высокая выдача ипотечных кредитов создала сильного покупателя

В 2023 году наблюдался сильный рост выдачи ипотечного кредитования: банки открыли более 2 млн ипотечных кредитов (+53% г/г или +7% по сравнению с 2021 г.) общим объемом 7,8 трлн руб. (+62% г/г или +36% по сравнению с 2021 г.). Данные показатели являются абсолютным рекордом для ипотечного рынка. Таким образом, средний размер ипотеки увеличился до 3,8 млн руб. (+5% г/г или +28% к значению 2021 г.).

Существенный рост пришелся на вторую половину года, когда в условиях повышения ставок и ужесточения условий выдачи кредитов, с помощью чего ЦБ пытался охладить рынок недвижимости, действовала логика — успеть совершить покупку «по еще доступным условиям».

Объем выданных ИЖК за декабрь по всей стране вырос на 12% м/м, до 785 млрд руб. Мы считаем, что рост обусловлен единоразовым фактором – потребители фиксировали старые условия по льготным программам.

Данные декабря уже не показательны для анализа рынка недвижимости. В 2024-м важно следить за динамикой в условиях ужесточившихся льготных программ и высоких рыночных ставок.

По оперативным данным от «Домклик», в январе выдачи ипотек по ДДУ на первичном рынке упали на 70% м/м. Важно понимать, что существенная часть этого падения связана с сезонностью (обычно в январе выдачи падают на 40% м/м), часть падения отражает единоразовый эффект от большого объема выдач в декабре (высокая база).

В Москве падение составило 75% м/м, т.е. мы наблюдаем более заметный эффект от ужесточения условий по льготным программам.

Сбербанк комментировал, что не видит снижения спроса в январе по сравнению с декабрем, количество заявок осталось таким же. При этом объем выдач в январе существенно ниже из-за фактора сезонности, а также отмечается влияние изменения условий льготных программ (на наш взгляд, противоречивый аргумент, т.к. он должен был повлиять на спрос, т.е. кол-во заявок, а не на предложение).

Цены на недвижимость не перешли к падению после существенного ужесточения льготных программ. В основных регионах максимальный объем льготной ипотеки понижен с 12 до 6 млн руб., а первоначальный взнос увеличен с 20% до 30%. Публично давались оценки, что это приведет к сокращению продаж на первичном рынке на 20-40%, пока что подобного спада спроса мы не наблюдаем. Разберём, по какому сценарию, скорее всего, будет двигаться рынок (наши ожидания — стагнация в ценах и объемах).

Ожидается большой ввод жилья, но спрос может быть ограниченным

Девелоперы поддерживали высокий уровень цен и, следовательно, рентабельности последние 2-3 года. Показатели строительства и вывода в продажу в квадратных метрах были ниже, чем сами продажи, даже в условиях горячего спроса, таким образом, девелоперы максимизировали свою прибыль.

Заработанные средства девелоперы реинвестировали в строительство новых объектов, так как окупаемость высокая. В результате на рынке образовалась ситуация, которая обещает большой объем ввода жилья в ближайшие годы.

Мы продолжаем рубрику про рынок недвижимости. Продажи (сделки ДДУ) восстановились до докризисных уровней и в 3-м квартале, вероятно, их превышают.

Объем выдачи ИЖК продолжает расти, и главное условие для этого — сохранение льготных ставок, так как по ним происходит более половины ипотечных сделок. Мы наблюдаем важный тренд: судя по росту спроса на ИЖК, потребитель перестал откладывать долгосрочные покупки и вернулся к докризисной модели поведения.

Негативные драйверы, которые охладят спрос, начиная с 4-го квартала 2023 г.:

1. Увеличение первого взноса по льготным ипотекам с 15 до 20% и снижение субсидии на 0,5 п.п.
2. Рост ключевой ставки приводит к снижению доступности жилья на вторичном рынке. А для покупки нового жилья потребители часто продают уже имеющееся на вторичке. В результате высокая ставка тормозит продажи и на вторичке, и на первичке.

Продолжается долгосрочный тренд на увеличение предложения на рынке жилья. В совокупности с относительно слабым спросом это приводит к отставанию динамики цен на недвижимость от инфляции.

Мы продолжаем следить за рынком первичной недвижимости. В этой статье более подробно рассмотрим рынок ипотеки, а также выясним, продолжают ли цены на первичном рынке подавать сигналы к восстановлению.

Ипотека остается одним из ключевых факторов спроса.

Ипотека продолжает быть драйвером рынка недвижимости и основным источником спроса, поддерживающим продажи девелоперов. По данным ДОМ.РФ, в 1 кв. 2023 г. около 80% ДДУ было заключено с помощью ипотеки. Для рынка Москвы апрель 2023 года стал рекордным по количеству заключенных ипотечных договоров, которое достигло 11,6 тыс. шт. (+1% м/м). 

В апреле объем выданных ИЖК сохранился на высоком уровне.

Объем выданных ИЖК за апрель по всей стране снизился на 0,6% м/м, до 566 млрд руб. Сравнение г/г нерелевантно из-за низких выдач после начала СВО, но апрельский объем остается на высоком уровне (4-й по показателям месяц с начала действия программы льготной ипотеки в 2020 году). Ожидаемо доля программ с господдержкой составила 50% от всех выдач в апреле (-2 п.п. м/м).

Представляем обновленный взгляд на рынок недвижимости и рассказываем, что произошло за месяц в динамике цен и продаж недвижимости.

Объем выдачи на первичном рынке в марте вырос на 6% г/г, тогда как кредиты сократились на 25% г/г.

По официальным данным ЦБ, объем выдачи восстановился в феврале и вырос на 50% м/м. Однако годовая динамика осталась отрицательной: объем сократился на 11% г/г. Средневзвешенная ставка по ипотеке за февраль выросла на 0,2 п.п., до 8,1%. Рост общей ставки отразил повышение ставки по льготной программе господдержки с 7% до 8%, которая начала применяться только к кредитам с 2023 года.

Мартовская статистика от ДОМ. РФ указывает на восстановление спроса: объем выдач вырос на 11% г/г, до 578 млрд руб. При этом в денежном выражении объем на первичном рынке вырос всего на 6% г/г, а в количественном выражении кредиты снизились на 25% г/г.

Продажи жилой недвижимости в Москве в марте восстановились.

Продажи жилой недвижимости в Москве по ДДУ восстановились до 9,4 тыс. шт. (+77% м/м, -1% г/г) в марте. Одним из факторов роста может быть ажиотажный спрос перед внедрением нового регулирования от ЦБ.

В этой статье мы представим актуальный взгляд на рынок первичного жилья. Рассмотрим, как проходит коррекция и в чем она выражается. А также выделим ключевые тенденции в начале года.

Выдача ипотеки рухнула в январе м/м

В январе выдача ипотечных кредитов ожидаемо снизилась. В годовом выражении объем ИЖК уменьшился на 13,9%, до 281,6 млрд руб., а в месячном выражении падение составило 60%. Доля выдачи по программам с господдержкой осталась на уровне выше 50% (средняя доля в 2021 г. и 2022 г. была 29% и 46%, соответственно).

Слабая динамика в годовом выражении отражает ухудшение спроса на жилье из-за повышения ипотечных ставок как по рыночным, так и по льготным программам. Средневзвешенная ставка подскочила с 6,65% до 7,86% в январе. Мы ожидаем, что такое снижение продолжится, а доля льготных программ будет занимать половину и более от общего объема. Слабой динамике будет сопутствовать по-прежнему высокое предложение первичного жилья и повышенные ипотечные ставки (с 2023 года ставку по льготной программе подняли с 7% до 8%).